Loi 16 : pour une meilleure gestion des copropriétés
La Loi 16 oblige les syndicats de copropriété à faire réaliser une étude du fonds de prévoyance. Quelles sont les étapes de ce type d'étude et quels en sont les résultats? InspecteurImmobilier.com vous aide à mieux vous y retrouver.
Adoptée le 5 décembre 2019 à l'Assemblée nationale à la suite d'une longue étude, la Loi 16 modifie considérablement la gestion des copropriétés. Certaines dispositions de cette Loi sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020, d'autres le seront d'ici les prochaines années.
Cette Loi exige, entre autres, qu'une étude du fonds de prévoyance soit effectuée tous les 5 ans et qu'un carnet d'entretien soit mis en place.
Bien qu'elle semble être une charge supplémentaire pour les copropriétaires, celle-ci a été adoptée dans l'optique suivante :
Prendre en compte le vieillissement des bâtiments et de mettre fin à l'injustice intergénérationnelle en lien avec le sous-financement des fonds de prévoyance. De façon plus claire, il s'agit de prévoir un fonds dès la construction de la copropriété pour éviter que les propriétaires futurs aient toutes les charges financières liées aux réparations majeures.
Protéger les premiers acheteurs, les acheteurs suivants et les promoteurs.
Retirer certains pouvoirs des copropriétaires qui ne se présentent pas aux assemblées.
L'étude de fonds de prévoyance
L'étude de fonds de prévoyance est un processus complexe qui nécessite de faire appel à une entreprise habilitée dans le domaine. Des architectes, des ingénieurs ou des technologues doivent être impliqués dans l'étude.
Il est important de rappeler que le fonds de prévoyance ne peut être utilisé que pour des réparations majeures ou le remplacement des parties communes.
Voici donc les étapes d'une étude de fonds de prévoyance :
Première étape :
L'équipe responsable de l'étude parcourt tous les documents disponibles afin de dresser un inventaire des éléments des parties communes de l'immeuble. Elle prépare ensuite un plan d'inspection.
Deuxième étape :
La deuxième étape consiste à faire l'inspection visuelle du bâtiment. L'équipe d'experts pourra ainsi compléter l'inventaire des éléments des parties communes, évaluer l'état d'usure des composants et identifier les composants qui feront l'objet de réparations à court terme.
Troisième étape :
L'équipe consigne dans un rapport toutes ses observations concernant l'état du bâtiment. Les spécialistes évaluent également l'âge réel des éléments des parties communes. Certains éléments peuvent avoir subi des dommages prématurés et d'autres peuvent être en bon état malgré les années.
Quatrième étape :
Cette étape consiste en l'élaboration d'un plan de maintien. L'équipe qui s'occupe de l'étude du fonds de prévoyance établit un calendrier qui contient les réparations majeures et les remplacements à exécuter dans les prochaines décennies et le budget qu'il faudra allouer à cet entretien.
Cinquième étape :
L'équipe prépare des scénarios de cotisation qui permettront d'accumuler les fonds nécessaires pour subvenir aux besoins réels du bâtiment. Des scénarios agressifs et progressifs seront soumis au syndicat de copropriété.
Le carnet d'entretien
Sixième étape de l'étude de fonds de prévoyance, le carnet d'entretien est un document très important. En effet, il permet de documenter tous les travaux d'entretien et de maintenance. L'équipe responsable de l'étude prépare le carnet en fonction des éléments observés lors des étapes précédentes. Le carnet d'entretien contient un document de suivi des travaux et entretiens des parties communes. Il est de l'obligation des administrateurs de le garder à jour et d'y inscrire les activités de maintenance.
Lorsque toutes ces étapes ont été réalisées, l'étude de fonds de prévoyance est présentée au syndicat. Celui-ci a l'occasion de faire des commentaires avant de recevoir une version finale de l'étude.
En résumé
La Loi 16 oblige les syndicats de copropriété à faire produire une étude de fonds de prévoyance et à maintenir un carnet d'entretien. La réalisation de ces documents doit être confiée à des experts comme des architectes, des technologues ou des ingénieurs. Ces professionnels sauront évaluer l'état réel du bâtiment et les besoins en entretien à court et long terme.